Bất động sản công nghiệp - đất khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp.

Thực tế hiện nay, mặc dù đã phát triển nhiều khu công nghiệp nhưng khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng khan hiếm, cung chưa đủ cầu.

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp không quá 70 năm

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp hay còn được hiểu là thời gian sử dụng đất khu công nghiệp.

Theo Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất trong dự án khu công nghiệp được tính theo thời hạn của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp.

Nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp hay còn được hiểu là thời gian sử dụng đất khu công nghiệp không được quá 70 năm.

Ưu - nhược điểm của bất động sản công nghiệp

Ưu điểm:

Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.

Theo ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (VAFIE), trước làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang dịch chuyển vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp hay thuê nhà xưởng của các nhà đầu tư nước ngoài đã tăng mạnh.

“Cầu tăng đẩy giá thuê đất tại các khu công nghiệp bật mạnh trong thời gian gần đây”, ông Toàn cho biết.

Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhiều doanh nghiệp hiện nay có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng, nhà kho sản xuất. Họ thường tìm những nhà xưởng có sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu.

Đầu tư nhà xưởng cho thuê hoặc bán lại là một hình thức đầu tư bất động sản có nhiều tiềm năng và lợi nhuận cao trong những năm trở lại đây.

Nhược điểm:

Bất động sản công nghiệp bị hạn chế quyền chuyển nhượng đối với trường hợp thuê lại đất trả tiền hằng năm.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149, Luật Đất đai 2013, đất khu công nghiệp được cho thuê dưới 02 trường hợp cơ bản là:

Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tùy thuộc vào từng trường hợp mà quyền và nghĩa vụ được quy định. Tuy nhiên, chỉ với trường hợp thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Bất động sản công nghiệp còn hạn chế về đối tượng thuê đất trong khu công nghiệp.

Vì tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác và vận hành, nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Động lực mang bất động sản công nghiệp ngày càng vươn cao tại Việt Nam

Thị trường Việt Nam của thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa hội tụ đủ ưu thế thu hút nhà đầu tư

Việt Nam hiện nay đang trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa, theo đó, công nghiệp cũng được ưu tiên phát triển.

Hành lang pháp lý tương đối rõ ràng, nhiều chính sách ưu đãi cũng đã góp phần thu hút các doanh nghiệp trong nước lẫn những nhà đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển công nghiệp.

Ngoài ra, Việt Nam được đánh giá có nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công rẻ, năng suất lao động của người Việt khá cao và nhận thức, trí tuệ được nâng cao hơn trước nên rất nhiều công ty, tập đoàn lớn muốn đặt nhà máy sản xuất tại đây.

Việt Nam được đánh giá có nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công rẻ, năng suất lao động khá cao và nhận thức, trí tuệ được nâng cao hơn trước.

Mặt khác, nhu cầu tiêu thụ hàng hóa trong nước cũng ngày càng tăng cao do đời sống con người đã có sự phát triển rõ.

Tầng lớp khách hàng trung lưu và thượng lưu cũng ngày càng đông đảo hơn. Chính vì vậy, thị trường hàng hóa của Việt Nam cũng được các nhà đầu tư nước ngoài nhắm tới.

Thương mại Mỹ - Trung căng thẳng và các hiệp định thương mại tự do

Tư vấn cấp cao dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, ông John Campbell cho biết:

Chính những căng thẳng trong thương mại Mỹ – Trung và các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam tham gia đã tạo cơ hội thu hút nguồn vốn đầu tư góp phần tác động tích cực đến ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Đáng chú ý hơn, việc xóa bỏ 99% thuế hải quan, hàng hóa sau khi ký kết các Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) sẽ gia tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) sẽ gia tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Việc đặt nhà máy tại Việt Nam đồng nghĩa với việc các tập đoàn đa quốc gia sẽ đem theo một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, người lao động.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp phát triển cũng tác động rất tích cực và trực tiếp đến các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng cho thuê,… dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Công cuộc chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình hiện đại

Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp đang bùng nổ, nhiều khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM đã nỗ lực cải thiện, thay đổi nhằm thu hút doanh nghiệp và đón đầu xu hướng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, các nhà xưởng cao tầng được đầu tư xây dựng ở một số khu công nghiệp.

Điển hình tại KCX Linh Trung xây dựng nhà xưởng cao tầng, KCX Tân Thuận (quận 7), chủ đầu tư đã xây dựng 3 khối nhà xưởng cao tầng cho thuê.

KCX Linh Trung xây dựng nhà xưởng cao tầng lô 100.

Các khu công nghiệp đang tiến hành chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình “khu thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại” nhằm tăng sức cạnh tranh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu đánh giá:

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển khi các tập đoàn dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Ông Châu cho biết thêm, để ứng xử với xu hướng dịch chuyển này cần nâng cao chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng.…

Từ đó, văn phòng làm việc sẽ sôi động, căn hộ cho thuê, các dịch vụ liên quan đến giáo dục, vui chơi, giải trí, mua sắm,… cũng sẽ được thúc đẩy từ sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

Cũng liên quan đến phát triển mặt bằng sản xuất trong bối cảnh hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng:

Bên cạnh mô hình truyền thống, vốn rất khó để doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận, các công ty bất động sản công nghiệp nên nghiên cứu mô hình kiểu mới như cung cấp dịch vụ, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, sử dụng năng lượng tái tạo.

Rất khó để doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận, các công ty bất động sản công nghiệp nên nghiên cứu mô hình kiểu mới.

Bất động sản công nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế

Trong hơn 30 năm qua, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp.

Nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, phát triển các khu chức năng trong khu kinh tế huy động vốn xây dựng kết cấu hạ tầng các khu này để kết nối đồng bộ với các khu chức năng khác trong khu kinh tế, với kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp.

Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp, khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng. Trong đó, có hạ tầng nông thôn của các địa phương góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước.

Hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước.

Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam thì đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng KCN, khu kinh tế.

Ngoài ra, đầu tư bất động sản công nghiệp còn phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo an sinh xã hội cho họ.

Đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Các dự án "măng non" nhưng không hề yếu thế tại Việt Nam

Khu công nghiệp Tiên Sơn Viglacera- điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, Viglacera đã và đang triển khai 4 KCN với tổng quy mô lên đến 1.500 ha.

KCN Tiên Sơn là khu công nghiệp đầu tiên của Viglacera tại tỉnh Bắc Ninh, ghi dấu sự có mặt của Viglacera trong lĩnh vực kinh doanh hạ tầng KCN, cũng là KCN tập trung đầu tiên của tỉnh.

Sự thành công của KCN Tiên Sơn không chỉ khai mở hướng đi mới cho sự lớn mạnh của Viglacera mà còn tạo đà thúc đẩy lĩnh vực công nghiệp trên địa bàn.

Khu công nghiệp Tiên Sơn Viglacera: Điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư.

Khu công nghiệp Thái Hà tạo động lực cho bất động sản công nghiệp Hà Nam tiếp tục phát triển

KCN Thái Hà nằm ở vị trí tiếp giáp giữa ba tỉnh Hà Nam, Thái Bình và Hưng Yên, rất thuận tiện cho việc vận chuyển, lưu thông hàng hóa bằng cả đường bộ và đường sông, có đường ra cảng biển rất gần.

Đây cũng được coi là vị trí đắc địa, tạo điểm nhấn liên kết phát triển kinh tế vùng theo thế “chân vạc”, hứa hẹn khi khu công nghiệp hoàn thành hạ tầng kỹ thuật sẽ thu hút được nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Khu công nghiệp Thái Hà tạo động lực cho bất động sản công nghiệp Hà Nam tiếp tục phát triển. (Ảnh: KLAND).

Khu công nghiệp Thái Hà được định hướng phát triển những ngành nghề công nghiệp sử dụng công nghệ cao, ít gây ô nhiễm môi trường, với các ngành nghề thuộc các lĩnh vực như:

Cơ khí chế tạo, lắp ráp, ô-tô, xe máy; điện, điện tử, viễn thông, công nghệ thông tin; công nghiệp phụ trợ, vật liệu mới; chế biến, bảo quản nông sản, thực phẩm, đồ uống, sữa,…

Bên cạnh đó, vị trí chiến lược quan trọng giúp Hà Nam có ưu thế tốt trong việc giao thương về kinh tế, văn hóa và khoa học – kỹ thuật với các tỉnh lân cận:

Trong đó có Thủ đô Hà Nội và các khu vực phát triển kinh tế đặc thù của miền bắc, miền trung và các khu vực khác trong cả nước và quốc tế.

Các khu công nghiệp của Hòa Phát nỗ lực mở rộng hạ tầng đón nhà đầu tư

Hòa Phát đang đầu tư khai thác hạ tầng kỹ thuật 3 KCN, bao gồm:

KCN Phố Nối A (diện tích 596,44 ha) và KCN Yên Mỹ II (giai đoạn 1 là 97,5 ha) tại Hưng Yên; KCN Hòa Mạc (diện tích 131 ha) tại Hà Nam.

Trong đó, KCN Phố Nối A đang thực hiện thủ tục đầu tư mở rộng thêm 92,5 ha về phía Đông, KCN Yên Mỹ II cũng sẽ được mở rộng giai đoạn 2 thêm hơn 200 ha.

Hiện các KCN đang được đầu tư cơ sở hạ tầng mở rộng để tiến hành khai thác cho thuê đất, sẵn sàng đón thêm nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đến thuê đất trong thời gian tới.

Các khu công nghiệp của Hòa Phát: Mở rộng hạ tầng đón nhà đầu tư.

Quỳnh Nhi - Trends Việt Nam